Locazioni concordate: i vantaggi ci sono, ma non si improvvisano

Presso la sala convegni della Torre di Santa Maria – Confindustria di Udine si è tenuto il 5 maggio 2026 un affollato incontro promosso dalla FIAIP Friuli Venezia Giulia e dall’UPPI, dedicato alla disciplina delle locazioni abitative. Esperti sindacali e agenti immobiliari a confronto sulle locazioni concordate.

L’evento e i protagonisti

Una sala esaurita ha accolto l’incontro formativo organizzato congiuntamente dalla FIAIP Friuli Venezia Giulia e dalle sedi regionali dell’UPPI – Unione Piccoli Proprietari Immobiliari. L’apertura dei lavori è stata curata dal Presidente Regionale FIAIP Stefano Nursi e dalla Delegata Regionale FIAIP alla Formazione Valentina Danielis, che hanno introdotto le tematiche e coordinato il programma del seminario.

Hanno svolto i singoli approfondimenti: Manuela Marinelli, Presidente Provinciale UPPI Trieste; Paolo Tommasino, Presidente Provinciale UPPI Udine, affiancato dal Segretario Provinciale Roberto Moretti e dal Consigliere Alessandro Moretti; per il Comitato Direttivo UPPI di Pordenone ha relazionato Michele Gianessi. Il confronto con gli agenti immobiliari è stato vivace e partecipato, con domande frequenti e spunti tratti dall’esperienza professionale quotidiana.

La normativa di riferimento

L’incontro ha preso le mosse da un rapido inquadramento del Codice civile (artt. 1571–1654) e della L. 431/1998, con cenni alle obbligazioni principali di locatore e conduttore, alla disdetta alla prima scadenza – ammessa solo per uno dei motivi tassativi di legge con preavviso minimo di 6 mesi – e al recesso unilaterale del conduttore per gravi motivi.

Il contratto 3+2 e il contratto transitorio: analisi clausola per clausola

Ampia parte dell’incontro è stata dedicata all’analisi puntuale delle clausole dei contratti-tipo previsti dagli Allegati A) e B) al D.M. 16 gennaio 2017: il contratto 3+2 a canone concordato e il contratto transitorio. Per quest’ultimo si è posto l’accento sull’esigenza transitoria documentata, sulla durata massima di 18 mesi non rinnovabili e sul rispetto delle fasce di oscillazione del canone previste dagli accordi territoriali per gli immobili siti nei comuni con oltre 10mila abitanti. Sono state messe in luce le difformità e gli errori contrattuali più ricorrenti: clausole difformi dal contratto-tipo, canoni fuori fascia, assenza o mancato richiamo dell’APE, deposito cauzionale non produttivo di interessi. Un contratto non conforme esclude i benefici fiscali ed espone il locatore alla riconduzione e alla riqualificazione peggiorativa del contratto nella tipologia 4+4.

Sono stati poi illustrati, per sommi capi, il contratto per studenti universitari, il contratto ad uso foresteria – con riferimento anche alla recente altalena giurisprudenziale sull’ammissibilità o meno della cedolare secca e all’attesa della decisione delle Sezioni Unite della Cassazione – e il contratto breve turistico, con i relativi adempimenti fiscali, CIN, antincendio, pubblica sicurezza e con il pesante aggravamento della presunzione di imprenditorialità a partire dal 2026 per chi affitta più di due appartamenti.

Gli Accordi territoriali del Friuli Venezia Giulia e le modalità di attestazione

Sono stati illustrati i principali Accordi Territoriali vigenti in Friuli Venezia Giulia che definiscono le fasce di oscillazione del canone, le modalità di calcolo delle stesse in funzione della metratura, delle caratteristiche dell’immobile e della zona di ubicazione, e costituiscono il presupposto indispensabile per la stipula dei contratti concordati e per il successivo rilascio dell’attestazione di rispondenza da parte delle sedi UPPI.

I vantaggi fiscali dei contratti a canone concordato

La scelta del contratto concordato permette, nei Comuni capoluogo, in quelli ATA e nei comuni colpiti da calamità nel quinquennio 2009–2014, di accedere alla cedolare secca al 10% (contro l’aliquota ordinaria del 21%), alla riduzione del 30% dell’imponibile IRPEF e dell’imposta di registro in regime ordinario, e alla riduzione del 25% dell’ILIA per le seconde case: benefici significativi, ma subordinati alla piena conformità del contratto alla normativa, agli accordi territoriali e ai limiti di canone previsti.

Un dialogo altamente produttivo per il settore immobiliare

Nel campo locatizio non è possibile adattare il contratto alle proprie esigenze senza rischiare di perdere agevolazioni e incorrere in sanzioni. Il contributo tra dirigenti sindacali e agenti immobiliari rende incontri come questo un investimento concreto per la qualità del mercato immobiliare regionale, che l’UPPI e la FIAIP FVG riconoscono reciprocamente come obiettivo molto importante e qualificant